Assurance dommages-ouvrage

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance souscrite par le maître d’ouvrage — celui qui fait réaliser les travaux — avant l’ouverture du chantier. En cas de désordre de nature décennale, elle permet d’être indemnisé rapidement pour financer les réparations, sans attendre qu’un tribunal ou une expertise désigne le responsable. L’assureur DO se retourne ensuite contre le constructeur et son assureur décennale. Son cadre est fixé par la loi Spinetta et l’article L242-1 du Code des assurances.

Le système à deux volets : DO + décennale

La loi Spinetta a institué un dispositif complémentaire en deux assurances :

• ✓la garantie décennale, côté constructeur, qui couvre sa responsabilité pendant 10 ans ;
• ✓l’assurance dommages-ouvrage, côté maître d’ouvrage, qui préfinance les réparations puis exerce un recours contre le constructeur responsable.

Les deux se complètent : la DO assure la rapidité d’indemnisation, la décennale assure la prise en charge finale par le responsable. Pour le volet constructeur, voyez l’assurance décennale obligatoire.

Qui doit la souscrire ?

Tout maître d’ouvrage qui fait réaliser des travaux soumis à la garantie décennale est concerné : particulier faisant construire ou rénover, SCI, promoteur, syndic de copropriété, bailleur social…

C’est une obligation légale. En pratique, un particulier qui construit ou rénove son propre logement n’est pas sanctionné pénalement s’il ne la souscrit pas — mais il s’expose néanmoins à de réelles difficultés en cas de désordre ou de revente, comme détaillé plus bas.

Quel est son intérêt ?

L’atout majeur de la DO est la rapidité. Sans elle, obtenir réparation suppose souvent d’identifier le responsable et, parfois, d’aller jusqu’au contentieux. Avec elle, l’assureur :

• ✓dispose de 60 jours pour se prononcer sur la garantie ;
• ✓puis de 90 jours pour formuler une offre d’indemnité ;
• ✓indemnise sans que vous ayez à prouver une faute ni à attendre un procès.

Pour la marche à suivre en cas de désordre, voyez le sinistre décennal.

Que couvre-t-elle, et pour combien de temps ?

La dommages-ouvrage couvre le même périmètre que la décennale : les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle prend le relais après la garantie de parfait achèvement (la première année) et vous protège pour le reste de la période décennale. Pour le détail du périmètre, voyez ce que couvre la garantie décennale.

Que risque-t-on sans dommages-ouvrage ?

• ✓une indemnisation plus lente et incertaine en cas de sinistre, le temps d’établir les responsabilités ;
• ✓des difficultés à la revente dans les 10 ans : l’acquéreur peut exiger l’attestation DO, et son absence engage le vendeur ;
• ✓une exposition financière si le constructeur a disparu, n’est plus solvable ou n’était pas assuré.

Combien coûte l’assurance dommages-ouvrage ?

La DO se traduit par une prime unique, généralement calculée en pourcentage du coût total de la construction. C’est un investissement non négligeable, mais à mettre en regard du coût d’un sinistre décennal — qui peut atteindre des dizaines de milliers d’euros — et de la sécurité qu’elle apporte à la revente.

Et pour le professionnel du BTP ?

Bonne nouvelle : la dommages-ouvrage est à la charge du maître d’ouvrage, pas de l’artisan. De votre côté, l’assurance obligatoire reste la garantie décennale (avec la RC Pro). Bien connaître la DO vous permet toutefois de mieux conseiller vos clients et de vous démarquer. Comparez votre décennale pour exercer en règle.